Imobiliária não é parte legítima para ajuizar execução de aluguéis

A legitimidade ordinária é de este direito caber a quem detém o direito material, no caso, o proprietário do imóvel.

A administradora de imóveis não é parte legítima para ajuizar, em nome próprio, ação de execução de créditos referentes a contrato de locação. Ela é apenas representante do proprietário e não substituta processual. Esse foi o entendimento da 3ª Turma do STJ, no julgamento de recurso especial interposto pela fiadora de um locatário.

Na origem, uma administradora de imóveis ajuizou a execução de aluguéis inadimplidos contra a avalista. Posteriormente, ela opôs embargos à execução, alegando que a empresa não teria legitimidade para executar os aluguéis em nome próprio. O juiz reconheceu a validade da fiança e excluiu da execução valores acessórios, como água, energia elétrica e IPTU, mantendo apenas o valor dos aluguéis devidos.

A mulher apelou, mas o Tribunal de 2ª instância manteve a sentença, fundamentando que a imobiliária, "investida de amplos poderes de administração do imóvel locado e bem assim de poderes especiais para constituir advogado e ingressar em juízo", é parte legítima para ajuizar ação de execução, tanto quanto o proprietário.

A fiadora, já falecida, foi substituída por espólio, o qual recorreu ao STJ. No recurso especial, alegou violação do art. 6º do CPC, segundo o qual, "ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei". Em seu entendimento, a administradora de imóveis não é parte legítima para pleitear, em nome próprio, os aluguéis devidos.

A locação de imóveis urbanos é regulada pela Lei 8.245/91. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial, mencionou que grande parte dos contratos de locação de imóveis são firmados com a participação de um intermediário (corretor de imóveis ou imobiliária) que atua, em maior ou menor grau, para convergir a vontade das partes em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel.

Ao analisar o processo, a ministra concluiu que a empresa foi constituída pelo locador para a prática de atos de administração em geral, com poderes para, inclusive, ajuizar ações de interesse do proprietário do imóvel. "Nesse ponto, ressalte-se que não há dúvidas, portanto, de que a imobiliária, por força do mandato outorgado pelo locador, poderia ajuizar ação de cobrança ou de execução de aluguéis e encargos inadimplidos, contra o locatário ou fiadores, em nome do locador", disse.

Apesar disso, em relação à possibilidade de a companhia ajuizar, em seu nome, ação de execução de aluguéis, ela explicou que a legitimidade ordinária é de quem detém o direito material, no caso, o proprietário do imóvel.

"Todavia, a lei pode legitimar, extraordinariamente, outros sujeitos, denominados substitutos processuais", explicou Andrighi. Em seu entendimento, a substituição processual só poderá ocorrer nos termos definidos expressamente em lei, não sendo permitido que se opere mediante disposição voluntária e contratual feita entre substituído e substituto. "A participação da imobiliária, portanto, não é ampla a ponto de colocá-la no lugar do próprio locador." A legitimidade da administradora que foi reconhecida nas instâncias ordinárias deve ser afastada, por lhe faltar uma das condições indispensáveis para o legítimo exercício desse direito: a possibilidade de ser substituta no processo, e não apenas representante do proprietário.

A ministra acolheu a alegação de violação do art. 6º do CPC, o que justificou o provimento do recurso especial. A 3ª Turma anulou o acórdão do tribunal estadual e extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por reconhecer a ilegitimidade ativa da firma.

Processo nº: REsp 1252620

Fonte: STJ